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湖北宜昌950套政府团购房陷多方互诉僵局

发布日期:2019-09-17 14:05   来源:未知   阅读:

  前不久,湖北宜昌葛洲坝人民法院的一纸民事判决引起社会关注。因为该判决正是宜昌950套政府“低价团购房”事件多方互诉案件中的一起民事诉讼案件。

  该事件可追溯至2012年,在2012年至2013年,宜昌市点军区为了解决干部职工的住房问题,开发商湖北宇星置业发展有限公司(以下简称“宇星公司”)代建政府团购房项目江南星城。后该项目由代建转为开发,即按照商品房的方式拿地又要限制价格定向销售。

  最终,江南星城项目资金链断裂导致无法交房,宇星公司只好走上法庭和政府对簿公堂;而作为购房者的点军区900余名公务员又因为无法收房,与开发商产生互诉纠纷。

  据葛洲坝人民法院(2019)鄂0592民初511号民事判决书显示,原告高发族、骆秀玲与被告宇星公司房屋买卖合同纠纷一案中,原告的诉讼请求一是判令宇星公司将位于江南星城 5 号楼 1 单元 4 层的 010401 号的房屋及车位交付给高发族、骆秀玲使用,能帮我查下荷兰皇家邮政的快递吗单号RP0104,并在房屋交付使用之日起 60 日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书;

  二是判令宇星公司向高发族、骆秀玲支付截至 2018年12月9日的逾期交房违约金 134962.16元(627731×1075×0.02%),2018年12月10日至实际交房之日的违约金以627731元为基数,按日万分之二计算。

  原告称,2014年1月20日,高发族、骆秀玲与宇星公司签订《宜昌市商品房买卖合同》,约定高发族、骆秀玲购买宇星公司开发的位于江南星城 5 号楼 1 单元 4 层 010401 号的房屋;房屋总价款为 567731元,支付方式为一次性付清;房屋交付时间为2015年12月30日;出售方逾期交房30日以上的,若买受人要求继续履行合同,出售方自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金;出售方应在房屋交付之日起 60 日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。合同签订当日,高发族、骆秀玲以60000 元价格购买宇星公司开发的车位,并按合同约定支付全部购房款和车位款共计627731 元。但宇星公司至今未将房屋及车位交付高发族、骆秀玲使用,亦未将办理产权登记所需资料提交产权部门办理产权登记。

  对此,宇星公司辩称,1.本案团购房《选房确认书》,是在点军区政府主导下签订的,点军区政府应作为本案第三人参加诉讼,应当追加宜昌市点军区政府作为第三人;

  2.宇星公司为了保障项目的顺利进行,不惜起诉两级政府。唯有宇星公司与两级政府的行政诉讼案件得到解决,包括本案在内的团购房相关案件才能真正案结事了,为避免本案与省高院正在审理的行政诉讼案件出现相互冲突的判决,本案应中止审理;

  4.湖北省高院生效行政判决已明确认定团购房买方在尚未补齐涉案团购房的团购价与市场价之间的房款差价情况下,宇星公司不存在承担逾期交房违约金等违约责任。

  葛洲坝人民法院认为,对于宇星公司辩称本案结果应以行政诉讼的审理结果为依据,本案应中止审理的观点,本院认为,宇星公司与宜昌市点军区人民政府、宜昌市国土资源局、宜昌市人民政府侵犯企业经营自主权、公平竞争权及行政赔偿一案的审理结果与本案的审理并无关联性,本案的审理无需以行政诉讼的审理结果为依据,故对宇星公司的该项辩称,本院不予采信。

  综上,葛洲坝人民法院于2019年6月25日判决宇星公司应于本判决生效之日起五日内向高发族、骆秀玲交付位于宜昌市点军区五龙一路“江南星城”小区5 号楼1 单元 4 层编号为010401 号商品房一套并在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门为高发族、骆秀玲申请办理该房屋产权证书。

  其次,宇星公司还应向高发族、骆秀玲交付位于宜昌市点军区五龙一路“江南星城”小区编号为286 号的地下车位,且按照每日万分之二的利率标准向高发族,骆秀玲支付逾期交房违约金。

  据记者了解,由于涉及购房人员900余名,购房人迄今为止起诉宇星公司的超过300人,其中,已有部分诉讼案件法院作出了判决,而此判决只是其中之一。

  殊不知,在购房人诉宇星公司的诸多民事诉讼案件的审理判决过程中,湖北省高级人民法院已于2019年3月18日作出了(2018)鄂行终430号的行政判决书。

  湖北省高级人民法院认为,本案争议焦点为:一是点军区政府在江南星城小区团购房项目中,是否存在滥用职权、侵犯宇星公司经营自主权的违法行为;二是如点军区政府存在上述违法行为,本案该如何处理。

  据判决书显示,关于点军区政府在江南星城小区团购房项目中,是否存在滥用职权、侵犯宇星公司经营自主权违法行为的问题。

  首先,从本案行政主体合法性方面看,即点军区政府成立点军项目领导小组,参与江南星城项目建设的行为是否合法、是否应当承担相应的法律责任?众所周知,行政合法性原则是行政法治原则的核心内容。它是指行政权力的设立、行使、运用必须依据法律,符合法律要求,不能与法律相抵触。而行政主体合法则是行政合法性原则的首要内容,即任何行政职权都必须基于法律的授权才能存在。任何行政主体都不得自己设立行政权力,也不得超越自己的职权范围行事,也就是所谓的“法无授权不可为”。 根据本案查明事实,点军区政府设立点军项目领导小组的行为, 表面上是“为了加快五龙片区城市建设步伐,顺应点军滨江生态星城区大开发态势”,但实际上主要是为了解决点军区政府干部职工住房问题。无论点军项目领导小组系民事主体还系行政主体,点军区政府设立该主体的行为均明显没有法律依据、缺乏法律授权, 属于超越职权的违法行为。同时,由于点军项目领导小组是点军区政府办公室设立的临时机构,对外不具备承担法律责任的行为能力,其作出的行为应由点军区政府承担相应的法律责任。

  其次,《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第七项规定的“经营自主权,是企业、个体经营者等市场主体依法享有的调配使用自己的人力、物力、财力,自主组织生产经营活动的权利。在市场经济体制下,各类市场主体享有广泛的经营自主权, 除法律、法规对投资领域、商品价格等事项有明确限制外,行政机关不得干预企业自主经营。同时,商品房开发行为属于典型的受市场规律调整,受法律法规规制的生产经营活动。整个开发流程,从取得土地的“招拍挂”行为、缴纳相应土地规费、工程建设 到销售、纳税行为等,均需严格依法依规进行。

  据判决书显示,点军区政府的行为,违背诚信政府及信赖保护原则,对宇星公司正常经营活动造成重大干扰及严重影响,属于《行政诉讼法》第十二条第一款第七项规定的“侵犯企业自主经营权行为”。

  最终,湖北省高级人民法院判决如下:确认宜昌市点军区人民政府锁定湖北宇星置业发展有限 公司所开发江南星城小区950套团购房及相关车位的行为违法;责令宜昌市点军区人民政府于本判决生效后30日内,对上述违法行为采取补救措施。

  判决书显示,本案一、二审受理费各50元,由点军区政府负担;鉴定费用 2780000元,由宜昌市点军区人民政府负担1668000元,湖北宇星置业发展有限公司负担1112000元。

  多方陷入互诉僵局近4年,购房人没能住进自己购买的住房,企业因资金链断裂又举步维艰,那么此事的破颈关键在哪呢?

  “本案中,区委、区政府滥用职权成立西边冲商品房项目建设工作领导小组干预市场经济运行和侵犯企业经营自主权而引发行政和民事交织的纠纷或争议。因此,理清和解决本案中的行政法律关系及其法律后果是妥善处理其中民事纠纷的重要前提。”中国政法大学校长、教授马怀德说。

  北京市万商天勤律师事务所合伙人柳松律师说:“《民事诉讼法》第一百五十条规定有下列情形之一的,中止诉讼:其中第五点规定是本案必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的。由此可见,如果行政案件的审理结果是处理民事纠纷的前提,那民事纠纷就要在暂停中止诉讼。”

  那么为何宜昌市中级法院、点军区人民政府等主体至今没有执行省高院关于行政诉讼的裁定?为何在省高院行政诉讼判决之后还会宣判民事诉讼案件呢,是否符合法律程序?点军区对被省高院裁定的违法事实证据是否认可,有何挽救措施?就相关事宜记者采访了多个部门。

  葛洲坝人民法院回复称,尊重高院的裁定,但是执行不在葛洲坝人民法院。江南星城的民事案件正在按照程序进行,案件已分配到各个法官的手中,省高院的是行政诉讼,葛洲坝法院接手的是民事诉讼,两个案件不冲突。

  宜昌中级人民法院宣传处副处长肖静回复记者称,院领导有指示,对具体案件不作任何回应,对采访不予任何回应。

  作为判决书被执行人之一的点军区人民政府对此事回应,点军区政府对于判决书中已明确的诉讼费、鉴定费等资金履行义务已落实到位。判决中要求区政府采取补救措施,双方已经就此多次进行协商,但尚未达成一致意见。宇星公司已申请湖北省高院释明补救措施。我们仍希望双方互信互谅,平等协商,相互配合,推动项目建设和问题解决。(韩永先)

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